房地产契税计税依据

随着土地出让制度改革的推进和土地交易的日益规范,契税成为房地产税收税源控管的关键环节之一,其计税依据问题也需要进一步明确。

从目前披露的相关案例,市政建设配套费是否属于契税的计税依据争议最大。源头在于《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中,以竞价方式出让的,其契税计税价格一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

从实务执行口径出发,税务部门倾向于将上述条款理解为:契税计税依据为“承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”,至于“全部经济利益”是否均在合同中明确载明在所不论。基于此,有人甚至将全部经济利益扩大至房企在土地出让过程中向中介机构支付的交易手续费。

《契税暂行条例》第四条明确,国有土地使用权出让,契税的计税依据为成交价格。《契税暂行条例实施细则》第九条明确,条例所称成交价格,指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此,契税计税依据为合同确定的成交价格。这一原则与《合同法》相衔接,并且在随后出台的相关政策中得以延续。例如,《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)规定,土地使用权出让合同中确定的成交价格包含的所有价款都属于计税依据范围,土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费,属于成交价格的组成部分,不应从中剔除,纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。该文件仍以“合同确定的成交价”为基础规范契税计税依据。

通过上述分析,将契税的计税依据扩大理解为“全部经济利益”且不论其是否在合同中作出明确约定,突破了《契税暂行条例》和实施细则的规定,而按照下位法不得违反上位法的原则,对财税〔2004〕134号文件的理解与执行必须在《契税暂行条例》及实施细则限定的范围内,不宜扩大解释。

一般情况下契税的计税依据

1.土地使用权出让、出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

4.以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益。

5.房屋附属设施征收契税依据

①不涉及土地使用权、房屋产权变动的不缴契税。

②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。(房子可以分期，契税不能分期)

③承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收契税，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。